Alquilar sin inmobiliaria: guía paso a paso
Cada vez más propietarios alquilan por su cuenta. Y es perfectamente legal: la locación es un contrato entre partes, y el dueño puede celebrarlo directamente con el inquilino. La intervención de un corredor es un servicio, no un requisito de validez.
Ahora bien, hacerlo solo significa que los siete pasos los hacés vos. Ninguno es difícil, pero saltearse uno se paga caro —y casi siempre se paga en el mismo lugar: el contrato—. Esta guía los recorre en orden.
1. Poner el precio
Mirá lo que se pide hoy por propiedades comparables en tu barrio, no en tu ciudad: en una misma ciudad los valores cambian por zona más de lo que la mayoría supone. Compará metros, antigüedad, estado y si tiene cochera o expensas altas. Un alquiler diez por ciento por encima del mercado no se alquila más caro: se alquila más tarde, y cada mes vacío se come la diferencia de todo el año.
2. Publicar y mostrar
Fotos con luz natural, horizontales, con los ambientes ordenados y vacíos de cosas personales. Publicá metros reales, expensas aproximadas y qué servicios están incluidos: filtrar antes ahorra visitas inútiles después. Para las visitas, definí días y horarios fijos y agrupalas — te ordena la semana y te deja comparar candidatos en caliente.
3. Elegir al inquilino (el paso que más se subestima)
Es la decisión más importante de toda la operación. Un buen contrato con un mal inquilino sigue siendo un problema; lo que hace el contrato es que ese problema tenga solución.
Pedí y verificá: documento, comprobante de ingresos y situación crediticia. La consulta de antecedentes es económica y se hace en minutos — mirá cómo en informes crediticios de inquilinos y garantes. Chequealo también del garante: de nada sirve una garantía que ya está comprometida.
4. Definir la garantía
Desde la derogación de la Ley 27.551 (vigente hasta el 29 de diciembre de 2023) ya no hay una lista cerrada de garantías admitidas: propietario e inquilino acuerdan libremente cuál se presenta. Las más usadas son la garantía propietaria, el recibo de sueldo, el seguro de caución y el fiador solidario.
Cada una tiene ventajas y riesgos distintos, y están explicadas en garantías de alquiler: tipos y cuál conviene pedir. Lo decisivo no es cuál elegís, sino que quede bien constituida en el contrato: una fianza mal redactada no se puede ejecutar justo cuando la necesitás.
5. El contrato: lo que no puede faltar
Acá se juega todo. Estos son los puntos donde un contrato hecho a las apuradas deja al dueño sin herramientas:
El plazo. Desde que el artículo 256 del DNU 70/2023 modificó el artículo 1198 del Código Civil y Comercial, no hay plazo mínimo legal para ningún destino: las partes lo fijan libremente. Pero cuidado con la otra mitad de la regla: si el contrato no fija plazo, se aplican los supletorios del Código —dos años para vivienda, tres para los demás destinos—. Por eso el plazo nunca puede quedar en blanco.
La actualización. Es la cláusula que más se discute de un contrato de alquiler. El artículo 1199 vigente admite cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato, y la periodicidad que las partes acuerden. Los más usados son el IPC del INDEC y el ICL del Banco Central; también se usa la UVA —los comparamos en cómo actualizar tu alquiler con el ICL—. Escribí índice, periodicidad, fecha de la primera actualización y cómo se notifica: media cláusula es una discusión asegurada.
La moneda. El mismo artículo 1199 permite pactar el canon en pesos o en moneda extranjera, y establece que el locatario no puede exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Si alquilás en dólares, que el contrato lo diga con todas las letras: es exactamente el planteo con el que después se intenta pagar en pesos al tipo de cambio que le convenga al inquilino.
La falta de pago. Para destino habitacional, el artículo 1222 exige que, antes de demandar el desalojo por falta de pago, el propietario intime el pago con un plazo nunca inferior a diez días corridos contados desde la recepción, indicando el lugar de pago. Un contrato que no prevé cómo y dónde se notifica te obliga a improvisar el día que más necesitás no improvisar.
La rescisión anticipada. El artículo 1221 le permite al inquilino resolver el contrato pagando el diez por ciento del saldo del canon futuro, calculado desde la notificación hasta la finalización pactada. Conviene que el contrato lo diga: evita que la salida se negocie de cero, con el inquilino ya con un pie afuera.
El depósito. Tras el DNU 70/2023, el artículo 1196 deja el depósito al libre acuerdo de las partes. Definí monto, y sobre todo cómo se devuelve: lo razonable es reintegrarlo actualizado en la misma proporción en que se haya incrementado el alquiler.
Un detalle que sorprende a muchos: el impuesto de sellos es provincial, y tanto la alícuota como las exenciones cambian de una provincia a otra. Que el contrato diga expresamente quién lo paga —o que las partes acordaron no abonarlo— evita el reclamo cruzado más común de todos.
6. La entrega: el acta que evita el noventa por ciento de los conflictos del final
El día que entregás las llaves, firmá un acta de entrega con el estado real del inmueble, el inventario de lo que queda adentro y —esto es lo que casi nadie hace— las lecturas de los medidores de luz, gas y agua, con fotos.
Dos años después nadie se acuerda de cómo estaba la cocina ni de cuánto marcaba el gas. El acta se acuerda por los dos. Sin ella, la discusión del depósito es palabra contra palabra.
7. Durante el alquiler, y al final
Entregá recibo por cada pago: es la prueba de que el inquilino cumplió y, si algún día hay que reclamar, es también la prueba de lo que no pagó. Al terminar, firmá el acta de restitución comparándola con la de entrega, y ahí sí liquidá el depósito.
¿Y cuándo conviene una inmobiliaria?
Seamos honestos, porque la respuesta no siempre es "nunca". Conviene cuando no tenés tiempo para las visitas, cuando la propiedad está en otra ciudad, cuando administrás varias unidades y la cobranza mensual se te vuelve un trabajo, o cuando simplemente preferís que el trato con el inquilino lo lleve un tercero.
Un corredor matriculado aporta oficio de mercado, filtro de candidatos y gestión. Lo que cobra es por eso. La pregunta correcta no es "¿me lo ahorro?", sino "¿el tiempo que me lleva vale más o menos que la comisión?". Para un dueño con una propiedad y agenda flexible, casi siempre conviene hacerlo por su cuenta. Para uno con cinco unidades y trabajo full time, casi nunca.
El resumen
Alquilar por tu cuenta es totalmente viable y te ahorra la comisión. Los seis primeros pasos son trabajo y sentido común. El séptimo —el contrato— es el único donde el error no se ve hasta que ya es tarde, y donde no alcanza con un modelo bajado de internet: la mayoría siguen escritos sobre la Ley 27.551, que está derogada desde diciembre de 2023.
Si ya tenés un contrato armado, podés revisarlo gratis en seis preguntas y ver qué protecciones le faltan.